博鰲房產論壇任志強再發聲:地價推動房價上漲

作者: 2017-07-25 14:57:17

  由于航班延誤,任志強今天上午在博鰲21世紀房地產論壇期間發表錄音和書面演講。他認為,從二季度公布的數據看,地價上漲的速度還在持續,這種上漲一定會影響到住房。

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  他表示,從住房和土地價格的對比,可以看到,全國的平均房價和土地價格指數之間的關系是非常近的。按照東部地區的現有地價,當前的房價水平基本上處于一個不掙錢或者低利潤的狀態,而中部、西部的房價低于全國土地平均價格。

  任志強還表示,從土地供給的情況看,已經成為推動房價繼續上漲的必要條件。

  他表示,今年房價可能繼續上漲,但防范風險是很重要的。目前情況看,今年全年商品房銷售額有可能創出歷史新高,哪怕只是1%的增長。但這種觀點遭到鐘偉等專家和部分企業家人士的反對。

  任志強通過數據表示,由于調控政策的影響,今年房企銀行貸款、債券和票據和其他融資都是在持續下降。6月份的數據雖然開發商的融資略有提高,但是仍是下降趨勢。按照以往的融資情況,今、明、后3年房企大約有1萬多億到期債務。

  他認為,除非房地產市場快速下行,或者經濟發生大的波動,否則房地產政策不會做出調整。

  隨后上臺的北京師范大學金融研究中心主任鐘偉對任志強的觀點提出了不同意見。“大家對于任志強的一些觀點要謹慎看待,”鐘偉稍帶調侃地說,地價并不是影響房價漲跌的決定性因素,就像股票市場一樣,在6000點買入的會被套牢,在2017年初買入三四線城市幾千畝地的房企也可能會被套牢。

  △鐘偉(21財經APP 攝影記者陳逸航)

  對于房企的現金流問題,鐘偉認為,任志強說房企萬億負債會出現現金流問題也是危險的。雖然未來兩三年房企面臨萬億還貸高峰,但房企的現金流問題不太大,因為2016年是個好年景,房企的銷售額大概為12萬億。

  鐘偉還懟道,任志強以前說“在有生之年看不到房價下跌”也是一個危險的觀點,因為任志強會健康長壽,而中國房地產市場也會出現調整。

  他甚至明確指出,當M2增幅低于10%時,2-3個季度后,也就是今年年底明年年初,我國房價會有一輪顯著的下跌。

  鐘偉其他觀點如下:

  ●我對未來中國經濟比較樂觀

  多年以來,我對中國經濟和房地產判斷有一個大改變。過去7年我對中國多是持悲觀的態度,未來可能比較樂觀。

  ●“大轉折”

  中國進入了一個新的增長平臺,不再單純依賴“工業化”、基礎設施和房地產的“城市化”以及快速供應貨幣的“貨幣化”。未來中國的經濟增長多依賴于產業升級和中高品質的中國經濟。比如說ABCD,A人工智能,B區塊鏈,C云計算,D大數據。

  流動性轉折。絕大多數開發商并不缺錢,但是不意味著未來全球的流動性,包括中國的流動性還會繼續寬松。“錢”很值錢的時代到了,人民幣比美元有可能更強的時代也到了。

  未來的投資機會。我個人認為,在未來的兩三年的時間更多的機會可能出現在中國的股票市場。而且是以央企、國有企業為主,當然創業版有真實創新的也有一些機會。

  ●中國的產業轉型已經走完了一大半

  消費對中國經濟增長的貢獻達到了63%,工業和農業加起來才貢獻了剩下的1/3。未來,消費對中國增長的貢獻,也會更多。我個人認為,中國的產業轉型已經走完了一大半。

  ●中國經濟在未來需要深入的創新

  工業已經走入了后工業化時期。像美的、格力、海爾不代表中國經濟產業的未來,也許這些企業可以在自動化流水線,使用先進制造機器人會仍然有比較大的潛力,但是他們也要有深度的一輪再創業過程。

  城市化方面,基礎設施建設在中國可能也接近于峰值,在未來可能延續一段時間,但是沒有更高的高潮在等待了。

  貨幣化。工業化、城市化到了一個拐點,貨幣發行也到了一個拐點。

  ●地產不再做加法,金融一定做減法

  金融行業的壓力,看起來不比地產小。中國金融行業的產品規模、從業人員、網點都過剩了。銀行業的利潤,“我們掙錢掙得不好意思說”的時候,是在2011年,到今天,只有6年,銀行業的利潤已經很低了,大概11%—12%,但是比制造業的6%要高。

  ●未來的大企業是什么樣子?

  與過去大廠房、需要面對面跟終端消費者接觸不同,大企業會有很多研發投入,和終端消費者是虛擬的接觸。不一定具有非常大的堅硬的產品,未來的大企業是無形的、智慧的、柔軟的。

  ●錢很值錢,不要不把錢當回事。

  我個人認為,在今后的3年,人民幣兌美元,會溫和升值,而不是貶值。所以開發商能夠負美元債可以負一點,否則在美聯儲加息之后,會更高,而不是更低。

  ●中國沒有這么大的地產泡沫

  年初以來到現在,最典型的說法,中國的房地產的市值相當于4倍GDP,而且300萬億了,世界最高,所以中國樓市是最大的泡泡。這個說法,我個人非常不贊成。因為總體上來講,中國的樓市,并沒有這么大的泡沫。國家統計局的統計顯示,中國的居民家庭資產當中,大約60%—70%是地產,剩下的40%左右的是金融資產。按照我們所計算的數字,中國居民目前所投資的金融資產是100萬億左右,中國居民房地產的市值大約是金融資產的1.5倍,中國目前的商品房的市值是2倍的GDP,這樣的話,跟西方國家的水平大致是相當的。

  ●“有生之年,看不到房價下跌”這肯定是謊言

  因為已經看到了房價下跌了,2008年的下半年和2009年的上半年,中國的商品房新房的價格大約下降了20%,只是后來比較幸運,這兩輪價格的下跌,都由更高的上漲覆蓋掉了,未來中國的房子會分化,但是中國的房價在未來的十年或者是二十年出現顯著的全國性的上漲難度是很大的。

  ●關于庫存去化

  2016年地產市場非常火爆,對中國經濟增長貢獻的大嗎?沒有像大家想象的這么大。因為去年房地產投資的增速,仍然是個位數的。那么,我們再看區域的分化,一二線很好,但是三四線不怎么好。供不應求的趨勢還是在一線。

  ●運營能力重于泰山

  第一,在地產之上,需要考慮如何加載產業;第二,現在流行的加盟機制,跟投機制是否有效?第三,改售為租、舊城改造等都是有機會,但有局限性。

  ●建議

  第一,有錢比什么都好,有錢比有地好,有錢比有房好。

  第二,稍安勿躁,兩三個季度的時間,少做比多做好,不做比做好,明年年初再出手剛剛好。明年春節前,中國的商品房新房仍然有另外一輪價格的下行。

  第三,做投資不稀奇,做開發、做建筑不稀奇,有沒有營運能力很重要。運營能力,決定了自持物業的潛在價值。在未來房地產平臺期,運營能力可能會超越開發能力、建造能力、投資能力,成為考驗開發商能不能成為優秀的、掙錢的、明智的房地產企業特別大的考量指標。

  ●此前觀點回顧

  2015年:不要太注重增量,也得注重存量;從注重鋼筋水泥到注重智慧綠色。不要僅僅拼規模,也要形成一個多業并舉的能力。

  2016年:樓市由盛而衰,對于大部分消費者而言現在是一個賣房的好計劃,但是可能不是一個買房的好機會,尤其是炒樓;過去是萬科,現在是萬達,未來是誰呢?運營的重要性越來越突出;大有大的難處,小有小的好處。

  博鰲·21世紀房地產論壇由南方財經全媒體集團旗下《21世紀經濟報道》于2001年主辦發起,全聯房地產商會聯合主辦,是中國目前規格最高,影響最大的房地產專業論壇之一。

  本屆年會主題為:“強監管與去杠桿:地產結構性變革的窗口期”。

  17年來,博鰲21世紀房地產論壇致力于推動行業的良性發展與優勢互補,尋找房地產與社會要素之間的最優連接,探索大環境下、紛繁蕪雜結構中的房地產創新力。站在2017年年中的門檻向前望,唯一可以確定的,是不確定性本身。無論你見或不見,贊成還是反對,所有的穩定,其實是為即將到來的變革在做準備。

  我們禮敬歷史,同時也期待與您繼續尋覓新的時代光芒。讓我們共襄盛事,分享智慧經驗,深話博鰲共識!

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