任志強最新談房價:一年半后房價或報復性反彈

作者: 2017-07-14 16:41:22

 

  撰文|張銀銀

  多日不見,任志強先生滿頭白發,比我爸頭發還白,越來越像個退休的老頭。但他說話的犀利還是一貫的。

  在日前一段視頻訪談中,他對“一年半以后,房地產的一些限制有可能會收回去?”的回答是,完全有可能,起碼要改善一部分(政策)。

  大炮一出,誰與爭鋒!好久沒有談宏觀房地產市場,杠桿游戲今天跟著任總湊個熱鬧。調控到底會不會放松,何時放松?想必很多桿友也極為關心。

  1

  三四線城市、縣城去庫存效果影響調控松緊

  這是杠桿游戲對此問題的第一個看法,三四線城市、縣級城市去庫存的效果,影響調控是否放松。

  為什么這么說?

  如果未來三四線城市、縣級城市去庫存整體保持向好,那么針對主要一二線城市的調控,就可以放松。起碼是適當放松。

  邏輯很簡單,正是2015下半年后的政策,讓一二線城市取得了較好的房價和銷售增速,并同步推高地價。在做高這些城市房價之后,全國性買房熱潮再次席卷神州大地,有力夯實了三四線城市、縣級城市的心理預期。

  這一年多,杠桿游戲的朋友。都是人必談買房、炒房。

  Ok,現在一二線不給炒了,那么資金自然就去尋找下一個目標。事情是不是這么發展的,大家都看在眼里。

  在6月14日《未來房價漲跌的秘密,最新統計數據告訴你》一文中,杠桿游戲就認真分析過數據:去庫存效果極好。

  從銷售表象看,2017年1-5月,我國商品房銷售面積和銷售額增速繼續回落。1-5月,商品房銷售面積54820萬平方米,同比增長14.3%,增速比1-4月回落1.4個百分點。

  其中,住宅銷售面積增長11.9%,辦公樓銷售面積增長38.3%,商業營業用房銷售面積增長29.6%。

  庫存確實是進一步在減少。2017年4月末時,全國商品房待售面積67469萬平米。2016年同期為,72690萬平米。一年時間,減少了5221萬平米。

  而截至2017年5月末,我國商品房待售面積為66018萬平米,同比減少8.5%。住宅待售36475萬平米,下降17.8%。4月末時,住宅待售為37782萬平米,同比下降16.2%。而2016年同期為45089萬平米。

  可見,住宅去庫效果進一步顯現,速度越發加快。

  在6月19日《房價區域裂變!三四線、冷門二線城市大舉崛起!!》一文中,杠桿游戲對我國統計局的數據進行了認真梳理,三四線、冷門二線城市大舉搶占環比漲幅前十位置。5個一線和熱點二線城市無一上榜。

  蚌埠、北海、湛江、九江、濟寧、宜昌、徐州7個三四線城市全面攻占進入前十,只有哈爾濱、沈陽、西安三個二線城市進入前十。而這個三個屬于慢熱型,換句說應叫“補漲”。

  2017年5月二手住宅環比漲幅前十大城市中,北海、蚌埠、宜昌、湛江、徐州5個三四線城市再次進入前十。厲害了,我的三四線哥哥們。

  上述兩組數據,相互佐證——至少截至5月,去庫存效果是不錯的。目前來看,6月也沒生變。最新數據過幾天就能完整看到。

  如果維持這個去化速度,一二線以下城市的真實購房需求、投資需求,一年半以內,應該釋放得差不多了,甚至透支未來。那么,這個時候,針對一二線城市的嚴厲調控,確實就沒必要這么嚴厲了。

  第一完成去庫存任務,第二實現所有有必要買房的國人,絕大部分真的都有了房。不管其本來是想買一線城市買不起,買了二線;還是從一二線退到了老家、三四線、縣級城市買。總之,是買了。

  有恒產有恒心,大家也就安心了,也就可以好好工作了。至于這個時候,是不是還要去炒作一二線城市,抱歉,這些城市總體的人口和落戶限制,本質上是越來越嚴。

  愛炒的人去炒吧。反正中國城市人均40多平米住房了,到時更高。

  2

  經濟增速根本上決定調控松緊

  今年春夏有一個極為有趣的想象,主要二線城市,從佛山(前段時間轉發朋友一個稿子,引述原文把佛山歸到了三線城市,今天張銀銀把佛山放二線第一個,請佛山朋友大人大量)、西安、武漢、長沙、南京到成都等,以及廣深都發起了“人才爭奪戰”。

  大家都“搶人”,不搶不行啊,起碼搶了才能曝光,城市公關、求才若渴。但是杠桿游戲看了半天,沒有一個城市說,歡迎農民工隨便落戶。都是針對大學生,大專或優秀中專技工等是入門級。

  “搶人”的宏大意義很多,可以說幾天幾夜,但有些話只需要說一句。大學生、特別是優秀大學生,一年畢業只有幾十萬,這些人未來一定是最有住房購買力的群體之一,而且最需要在二線以上城市買。

  搶到了這些人,也就搶到了購房需求。

  而人才買了房,也就更愿意踏踏實實干,努力工作。哪里買房的人才多,那里的產業就越容易得到發展,經濟增速也就更有保障,城市綜合競爭力也就更強。

  當然,反過來也是如此,產業發達、高端、經濟增速快,人才更愿意來,更愿意買房。

  實話實說,主要二線城市,從經濟基礎到人才吸納能力,都是有底氣的。換句話說,這些城市,只要不出意外,一定是我國經濟增長的火車頭。所謂大灣區、幾大城市群,說白了不就是這些城市為核心。

  但是,請注意,中國是廣闊的。其他地方的增長模式靠什么呢?還是鐵公基、房地產,能永續嗎?

  結構調整,經濟增長方式的變化,是個緩慢的過程。越仰仗老的模式,也就越仰仗這些東西,循環往復,直到必須改弦更張。但恰恰,一二線城市,最具備經濟活力的地方,整體人口控制是比較嚴的,特別是對中低端人才不夠友好。

  那么,火車頭只想帶著精英們飛,其他人呢?飛起來的人越少,經濟增長的動力越少,受益的人越少。

  截至目前,經濟增長應該說還是不錯的,此前杠桿游戲分析過,得益于外貿和房地產、基建、大宗商品價格等因素。接下來,如果放緩,那么最可靠的東西是什么?

  87號文等是要嚴控地方Z務的意思,可謂史上最嚴。風險上頭很清楚,最后靠譜的怕還是地產。所以說,經濟增速根本上決定調控松緊。

  增長畢竟是最重要的!

  3

  美國經濟復蘇、美元走勢是調控最大變量

  5月16日,杠桿游戲曾寫過《本輪炒房運動真的結束了!我們需要前所未有的耐心》。接著6月,聯儲不僅宣布再加息,而且還計劃縮表。

  看看外部局面:按照目前的趨勢,和2017年接下來的第三次加息、本輪加息周期的第五次加息;2018年哪怕隨便再來一兩次,2019年時,美國的基準利率會到多少?

  杠桿游戲不敢亂說,用美國不少機構的測算,2.5%以上是很有可能的,甚至更高。如果這樣,我國市場利率不可能不繼續引導,直至最終公開加息。

  房貸利率大家都感覺到了的,貸款難易程度、周期效率也是明顯的改變。以及各種調控,這既是防止我們地產繼續大熱影響經濟社會,也是狙擊外部的必然舉措。

  根據我國央行7月12日最新的數據,RMB貸款增加7.97萬億元,同比多增4362億元。分部門看,住戶部門貸款增加3.77萬億元,其中,短期貸款增加9527億元,中長期貸款增加2.82萬億元。

  而2016年同期,住戶部門貸款增加2.95萬億元。

  2015年,住戶部門貸款增加1.95萬億元。

  啥意思就不解釋了。

  同時有趣的是,M2增速6月繼續再創新低。我們決策者深知必須隨著米國收緊貨幣。一二線城市的絕對房價不可謂不高了;更重要的是,高潮之下,沒人冷靜。開發商債務、拿地一個勁沖高。各大城市也開森,地價2017年不僅沒有向下,還在向上。賣得那個嗨。

  問題來了,現在是炒房客轉手難度在加大。此前,杠桿游戲注意過,最近3個月去全國各地出差,發現各大城市的二手房中介,生意似乎都冷清了不少。張銀銀好幾個城市的中介朋友,也都向我抱怨過,生意不好做。

  然后,在建面積一個勁沖高,靠著現在的調控辦法,三四線庫存倒是去了不少。未來,有些地方新的庫存是不是又要來一輪?

  假如美國人真牛一次,RMB壓力繼續,世界天平傾斜。沒錯,匯管各位桿友感覺到的吧。整了半天,我們的調控和美國那些事關系密切,可謂是最大變量。

  4

  非常認同任志強先生有需求什么時候都可以買的觀點

  最后回放兩點任先生采訪小視頻的觀點,并談點感受:

  1、有直接購房需求的話,什么時候都可以買。你總想看那個最低點,其實你很難抓住最低點;你總想躲開最高點也很難躲開,因為他可能越來越高。

  杠桿游戲認為,一個人如果自己都不在乎,自己是否應該買房子,誰來幫你實現安居夢呢?沒錯,ZF是應該承擔些責任。但事已至此,不要想多了。天助自助者。

  2、房地產市場三年一個周期?不一定,現在縮短了。大概也就是一年半到兩年的時間,過去說三年到四年一個周期,是因為房子要兩年以上的時間才能建成。

  現在為什么變短了?因為調控的手越來越長,經濟增長壓力卻越來越大。我們的房地產市場越來越不像市場……

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